Налоги при покупке недвижимости на Кипре

1. НДС (VAT)

Когда применяется 5% НДС

• Стандартная ставка НДС на Кипре — 19%.
• Для первого жилья (новостройки) для собственного проживания применяется льготная ставка 5% (на первые 130 м²).
• На площадь свыше 130 м² (если квартира или дом больше) применяется ставка 19%.

Пример: Квартира 160 м² за 400 000 € → 130 м² × 5% = часть облагается по льготной ставке, 30 м² × 19% = часть облагается по стандартной ставке.

Учитывается ли НДС в цене на сайтах агентств

• Обычно на сайтах указывают цену без НДС (особенно если речь идёт о новостройках).
• Иногда застройщики пишут “VAT included”, тогда налог уже заложен в цену.
• Но чаще всего агентство указывает базовую цену, а НДС – отдельно.

В какой момент платится НДС

НДС оплачивается поэтапно, вместе с платежами застройщику:

• подписали контракт → сделали первый взнос → оплачивается соответствующий % НДС;
• следующий этап строительства → следующий платёж + НДС;
• при передаче объекта → финальный платёж + НДС.

Если жильё покупается не для себя

Если это инвестиция (сдача в аренду, перепродажа), льгота 5% не применяется, т.е. налог 19%.

2. Гербовый сбор (Stamp Duty)

Гербовый сбор – пошлина в 0.15-0.20%, уплачиваемая в течение месяца после сделки купли-продажи. Размер сбора зависит от суммы сделки:

• <€170 000: 0,15%
• >€170 000: 0,20%

Пример: При стоимости объекта в €250К гербовый сбор рассчитывается, как: €170К * 0,15% = €255 + (€250К – €170К) * 0,20% = €160. Итого €255 + €160 = €415.

Срок оплаты гербового сбора — 30 дней после сделки.

а передачу прав собственности (Transfer Fees)

Эти сборы (по сути, налог на передачу прав собственности) уплачиваются после получения Титула собственности (Title Deed) на имя нового владельца. Размер сбора зависит от рыночной стоимости недвижимости на дату покупки.

Шкала прогрессивная:

• До €85 000: 3%
• От €85 001 до €170 000: 5%
• Свыше €170 000: 8%

Пример: Для объекта стоимостью €250 000:

€85 000 * 3% = €2 550

€85 000 * 5% = €4 250

(€250 000 – €170 000) * 8% = €6 400

Итого: €2 550 + €4 250 + €6 400 = €13 200

Стоимость владения (ежегодные платежи)

Муниципальный налог – зависит от стоимости недвижимости, €100-500/год

Налоги при продаже (Capital Gains)

Налог на прирост капитала – 20% от прибыли.

Налогооблагаемая прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения объекта, с учетом инфляции и определенных вычетом (например, расходы на улучшения, юридические услуги, проценты по кредитам).

Льготы:

• Физические лица имеют пожизненное освобождение от налога на прирост капитала на первые €85 430 прибыли от продажи.
• Для супругов эта сумма удваивается.
• Если объект использовался владельцем как жилой дом не менее пяти лет до продажи, льготы могут быть еще более значительными.

Можно ли получить ВНЖ или ПМЖ на Кипре через покупку недвижимости?

Да, Кипр предлагает программы получения ВНЖ и ПМЖ через инвестиции в недвижимость. Например, при покупке нового объекта стоимостью от €300 000 можно подать заявление на ПМЖ. Это один из самых удобных способов обрести статус резидента страны.